Persoanele fizice care construiesc imobile sunt obligate să se autorizeze

 

Dezvoltatorii care iau decizia de a construi imobile în calitate de persoană fizică, trebuie să ia în considerare riscul ca ANAF să-i oblige să se autorizeze, şi să le reîncadreze veniturile obţinute  din tranzacţiile imobiliare la activităţi independente. Asta  înseamnă că, în loc de 3% la preţul imobillului, persoanele fizice vor plăti:

- 16% impozit (aplicat la diferenţa dintre venituri şi cheltuieli)
- 5,5% contribuţie sănătate
- 10,5% contribuţie pensie

Odată reîncadrate veniturile, persoanele fizice nu vor mai putea plăti 3% impozit datorat la preţul de vânzare a fiecărui imobil, la notar, ci vor fi impozitate cu toate cotele de mai sus.

Exercitarea sistematică, de către una sau mai multe persoane, a unei activităţi organizate ce constă în producerea, administrarea ori înstrăinarea de bunuri sau în prestarea de servicii, constituie, potrivit art. 3 alin. (3) din Cod civil , exploatarea unei întreprinderi.
Potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol sunt consideraţi profesionişti toţi cei care exploatează o întreprindere. Conform legii, noţiunea de profesionist include categoriile de comerciant, întreprinzător, operator economic, precum şi orice alte persoane autorizate să desfăşoare activităţi economice sau profesional.

Asta înseamnă că dacă prestarea serviciilor este realizată în mod sistematic, regulat, persoana fizică dobândeşte calitatea de profesionist potrivit Codului civil şi are obligaţia să se autorizeze.

Simpla persoana fizică neînregistrată fiscal, în limita Codului civil, poate realiza venituri doar dacă desfăşoară activitate ocazională. Dacă desfăşoară activitate cu caracter continuu, aceasta trebuie să se înregistreze fiscal  şi dacă prin natura activităţii efectuate se păstrează o activitate independentă.

Totodată, conform OG nr. 44/2008 orice persoana fizică ce desfăşoară o activitate economică trebuie să se autorizeze şi să se înregistreze ca persoană fizică autorizată în baza prezentei ordonanţe.
Potrivit ordonanţei, orice persoană fizică, cetăţean român sau cetăţean al unui alt stat membru al Uniunii Europene ori al Spaţiului Economic European, poate desfăşura activităţi economice pe teritoriul României, în condiţiile prevăzute de lege.

Persoanele fizice pot desfăşura activităţile economice după cum urmează:
a) individual şi independent, ca persoane fizice autorizate;
b) ca întreprinzători titulari ai unei întreprinderi individuale;
c) ca membri ai unei întreprinderi familiale.

Orice activitate economică desfăşurată permanent, ocazional sau temporar în România de către persoanele fizice autorizate, întreprinderile individuale şi întreprinderile familiale trebuie să fie înregistrată şi autorizată, în condiţiile prezentei ordonanţe de urgenţă.

Mai mult de atât, cât timp din perspectiva TVA persoana fizică desfăşoară o activitate economică încă din momentul în care se incepe construirea de bunuri imobile, în vederea vânzării, situaţia TVA ar trebuit corelată cu a impozitului pe venit, deoarece aceste persoane fizice sunt considerate comercianţi din momentul în care încep să vândă sau să contruiască imobile, ceea ce înseamnă că persoana fizică nu mai datorează impozitul la notar, calculat în baza art. 111 din Codul Fiscal - Definirea venitului din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal.

În practică mulţi dezvoltatori aleg să contruiască imobile în calitate de persoană fizică, ocolind înregistrarea fiscală, deşi dispoziţiile legale sunt clare în ce privete obligativitatea autorizării.

Prudent este ca persoanele fizice să-şi autorizeze activitatea, fie ca PFA, fie ca SRL. În cazul unui control, ANAF  poate reîncadra impozitul la notar, de 3%, mai ales dacă persoana fizică impozabilă  solicită rambursare de TVA.